预售商品房契税以合同登记日期定为,　　纳税发生时间是错误的,　　 目前，有些县财政部门在征收契税时，以预售商品房合同在房管部门的登记日期定为纳税发生时间。根据《中华人民共和国建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》、《江西省契税实施办法》以及现实社会的常规贯例。在商品房销售过程中，特别是在房屋权属转移的时间方面，现房、预售房、期房之间有着根本的区别。预售商品房以预售合同在房管部门登记的日期，为契税的纳税义务发生时间是错误的。,　　 在我国从商品房销售市场诞生的第一天到现在，商品房购销合同构成的基本要素和核心是位置、户型、面积、质量、价格；其核心是权属转移时间（即：房屋交付使用时间）。为什么说权属转移时间是商品房销售合同中的核心呢？在商品房购销活动中交易标的是产品的得失过程，其终端就是产权归属问题。国家和地方政府针对这个核心问题，制订了一系列符合客观要求的法律法规及政策。请看二OO四年七月二十日《中华人民共和国建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30天内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90天内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90天内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”由此可知，前者第十条、十一条要求开发企业将商品房预售合同到房管部门登记备案，是根据现实中发生的一些不良现象，对商品房预售资金的监管，其目的是保护购房者（即：消费弱势群体）的一种手段。并没有涉及和要求按此时间定为契税的纳税义务时间。而后者第十二条明确指出预售商品房其权属转移到承购人应该是在合同约定房屋的交付使用之日起90天内，并规定为依法办理权属登记和领取房屋权属证书的日期。,　　 那么，按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”依此不难理解，条款中用一个“或”字分二层来阐明。同时二句中都加了一个关键的说明词组“权属转移”，最后还注明了“权属转移合同性质凭证的当天”。这进一步说明了预售商品房合同登记日期不能说成是权属转移时间，更不能定为契税的纳税义务发生时间，应要根据合同内容决定，合同登记日期有的是权属转移时间，例如现房销售；有的是合同中所约定权属转移时间，例如预售房和期房合同条款中约定的房屋交付使用日期；也许还有其他合同性质的凭证为权属转移时间。,　　 依照《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条规定“条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。”在此，条例和细则中没有规定预售商品房合同登记日期为契税的纳税发生时间。而恰恰相反，更加明确规定了商品房权属的取得和商品房权属转移时间是以合同性质凭证为依据。故条例中的“合同”二字不是普通的文书名词，从广义上解释，将其融入到现实社会中并不难理解。例如（1）夫妻结婚合同性质凭证是结婚证；（2）零售商品合同性质凭证是发票；（3）民间借款合同性质凭证是借条。那么，预售商品房权属转移合同性质凭证是房屋交付使用的验收单和购房发票。因此，预售商品房权属转移合同性质凭证产生日期，毫无疑问是预售商品房契税的纳税义务发生时间。,　　 对照《江西省契税实施办法》第十九条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”由此更清楚的看到：从国家建设部关于预售商品房管理办法到国家财政部的契税条例和细则，直到江西省契税实施办法等所有文件中，没有一条规定了预售商品房契税的纳税发生时间为预售合同的登记日期，也没有相似的类型的条文。在此同时，从中央到地方所有相关文件中，其观点、态度均为一致，条文中都有一个共同的关键词组“权属转移”，把权属转移的发生日期明确规定为契税的纳税义务发生时间。,　　 如果说预售商品房的契税是以预售合同在房管部门登记日期为纳税发生时间，那为什么国家财政部契税条例第八条规定为房屋权属转移合同性质凭证的当天呢？又为什么建设部关于商品房预售办法第十二条规定为承购人在预售商品房交付使用之日起90天内，到房管部门办理权属登记手续和领取房屋权属证书呢？如果说预售商品房的契税是以预售合同在房管部门登记日期为纳税发生时间，那么何谓“预售”？如果预售房与现房销售可相提并论的话，那为什么不能在预售合同登记时办理权属登记手续和领取房屋权属证书呢？如果把预售商品房合同的登记日期定为契税的纳税发生时间，那么国家的物权法、建设部的商品房预售管理办法、财政部的契税条例和细则、江西省的契税实施办法等法律文件，不成了一纸空文吗？这难道不是对法律及政策的渺视和扭曲吗？,　　 事实胜于雄辩，预售商品房契税以预售合同在房管部门的登记日期定为纳税义务发生时间，是违背党和政府的方针政策的，同时也违背了客观规律，其做法是极端错误的。按照我国的相关法律和政策，预售商品房契税的纳税发生时间，应该是房屋权属转移合同性质凭证的当天（即：开发企业依法将房屋交付使用的当天）。,　　 雨 田,　　 二○○九年四月十六日,　　 在我国从商品房销售市场诞生的第一天到现在，商品房购销合同构成的基本要素和核心是位置、户型、面积、质量、价格；其核心是权属转移时间（即：房屋交付使用时间）。为什么说权属转移时间是商品房销售合同中的核心呢？在商品房购销活动中交易标的是产品的得失过程，其终端就是产权归属问题。国家和地方政府针对这个核心问题，制订了一系列符合客观要求的法律法规及政策。请看二OO四年七月二十日《中华人民共和国建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30天内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90天内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90天内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”由此可知，前者第十条、十一条要求开发企业将商品房预售合同到房管部门登记备案，是根据现实中发生的一些不良现象，对商品房预售资金的监管，其目的是保护购房者（即：消费弱势群体）的一种手段。并没有涉及和要求按此时间定为契税的纳税义务时间。而后者第十二条明确指出预售商品房其权属转移到承购人应该是在合同约定房屋的交付使用之日起90天内，并规定为依法办理权属登记和领取房屋权属证书的日期。,　　 目前，有些县财政部门在征收契税时，以预售商品房合同在房管部门的登记日期定为纳税发生时间。根据《中华人民共和国建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》、《江西省契税实施办法》以及现实社会的常规贯例。在商品房销售过程中，特别是在房屋权属转移的时间方面，现房、预售房、期房之间有着根本的区别。预售商品房以预售合同在房管部门登记的日期，为契税的纳税义务发生时间是错误的。,预售商品房契税以合同登记日期定为